私でも買えた、成功法、
6畳6室アパート1棟、
中古一戸建て2軒
をサラリーマンのときに投資をし
確定申告で税金全額を毎年還付
してもらっていました。
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工場・倉庫なら
メンテナンス費用もほとんどかからない
工場・倉庫の賃貸借では、ほとんどの場合、
メンテナンス等の費用はテナントが負担します。
基本的に工場・倉庫は何もない状態で引き渡され、
必要な設備はテナントの側で用意するからです。
例外的に、前のテナントが置いていったクーラーなどの
造作を新たに入居したテナントに使わせるような場合には、
そのメンテナンス費用をオーナーが負担しなければならなく
なることもありますが契約書で「前のテナントが設置した
残置物なので、責任を負いません」と一筆記しておけば、
その義務を免れることは十分に可能です。
したがって、工場・倉庫に投資した場合、建物の維持に関して
オーナーが負担すべきコストはいわば箱ものであるため塗装等が
必要となる面積は少なく、また作業の足場を設けるのものも容易な
ことから材料費、人件費を安く抑えることが可能だからです。
このように、工場・倉庫投資では維持経費がほとんどかからない結果、
最終的な生涯利回りがマンション、アパートよりも
はるかに大きくなることが期待できるのです。
不動産投資で重視すべきは実質生涯利回り
不動産投資の利回りについては、「投資した費用に対してどれだけの
賃料収入を得られか」が指標とされることが少なくありません。
たとえば、2000万円で購入したマンションで、年200万円の賃料収入を
得られるのであれば、利回りは10％とみなされます。
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しかし、不動産投資の利益を正しく把握するためには
「入ってくるもの（賃料収入）」だけでなく、複数年単位で
「出ていくものも考慮に入れなければなりません。
したがって、不動産投資の利回りは、そうした複数年単位で
「出て行くもの」を差し引いた「実質生涯利回り」で
計算することが重要になります。
一棟マンションに投資したような場合には、エレベーターなどの
補修で数百万円単位のコストがかかることも珍しくありません。
その結果、実質生涯利回りが大きく低下することもあり得るのです。
まとめ
マンション、アパートと比較すると工場・倉庫は、
ほとんどテナントが費用を負担しますので利回りに
大きな差が出るのです。
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