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工場・倉庫は、駅から10分以上離れていても大丈夫
マンション投資では「駅から10分以上の物件は買っては
いけない」と一般にいわれています。
実際、駅から離れている場所は、
借りる側から敬遠される傾向が強まります。
しかし、工場・倉庫投資では、物件が駅から10分以内どころか
徒歩圏内にすらある必要がありません。
基本的に、工場・倉庫の利用者は、鉄道ではなく
自動車の利用を前提としているために、
駅からの距離をさほど重要視していないからです。
一方、自動車の利便性にかかわる要素は重視されます。そのため、
道路付けのよさは大きなアピールポイントとなります。
逆に言えば、「駅から離れている」という理由だけで価格が
安くなっている土地があれば、仕入れのコストを下げられるので、
投資対象としては絶好の狙い目となります。
都心や地方の中心地にある駅から徒歩10分圏内の土地は、
市場に出てもすぐに不動産業者に買われてしまい、
個人が入手することは難しくなっています。
一方、中心地から離れた郊外などのエリアでは、
まだまだ広い土地を確認することが十分に可能です。
不動産業投資のポイントは「可能な限り多くの土地を持つ」
ことにあります。
資金さえあれば業者の買い占めに妨げられることなく、
望み通りの広さの土地を手に入れられことは、
工場・倉庫投資の非常に大きな魅力です。
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経年劣化が家賃に及ぼす影響が小さい
工場・倉庫の価値は、「空間がどれだけ使えるか」によって決まります。
それ以上の要素、たとえば建物の古い、新しいはその資産価値に
ほとんど影響を与えません。
中古と比べた新築のメリットは、せいぜい「より客付けをしやすい」
という程度のものにすぎず、
賃料は5年のものも築30年のものもほぼ同じと考えてよいでしよう。
マンション、アパートは5年、10年と年数がたつつのにのに比例して
家賃下落していきますが、工場・倉庫は5年程度で
賃料の下落が止まって以降はずっと横ばいになります。
このように、建物の経年劣化が賃料にマイナスの影響を及ぼす
リスクがないことは、工場・倉庫投資の大きな強みの一つといえます。
なお、オフェスビルまでとはいかないものの、景気の影響で
賃料が上下動することは当然あり得ます。
また、工場・倉庫を貸す場合は、入居したテナントが自ら建物に
リノベーションを行うケースが多く、経年劣化するどころか逆に
その外観や中身がどんどん立派なものになっていく可能性さえあります。
ことに、物販店舗や飲食店が入居した場合には、テナントが
自らの費用で前面的なリフォームを実施することが珍しく
ありません。
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まとめ
工場・倉庫の場合建物の古い、新しいは資産価値にほとんど
影響を与えないところがマンションやアパートとちがい
経年劣化の心配がないのです。
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